미국 우량 리츠 추천 (월배당/분기배당)

안녕하세요 백굽니다. 

오늘은 리츠에 대해서 알아보겠습니다. 

목차

1. 리츠를 소개하는 이유
2. 추천 리츠기업
3. 백구의 사견

1. 리츠를 소개하는 이유

원래 리츠섹터는 경기를 많이 타는 대표적인 분야인데, 그래서 올해같이 경기 하락추세일 때는 인기가 없죠. 그런데 왜 이때 리츠를 포스팅하느냐! 그건 리츠가 현금흐름을 만들어내는데 뛰어나기 때문입니다. 물론 지금 상황에서는 예적금이 가장 무난합니다만 이 금리가 영원하지 않고, 자산 규모가 커질수록 예적금은 분산효과를 위해 투자하는 편이니까요.

 

2020년 8월 기준 코로나19 사태 이후 주가 회복률 상위 10개 종목 중 무려 7개가 리츠였습니다(와우).

그래서 결국 우리가 알아볼 것은 리츠에서도 어느 회사가 경기를 타지 않는지(기초자산 특성), 향 후 몇년간 안정적인 수익을 낼 수 있는지겠죠. 앞으로도 꾸준히 성장할 가능성이 높다고 판단되는 리츠종목 3가지를 소개하고자 합니다.

 

2. 추천 리츠기업

1. 아메리칸 타워(AMT)

AMT의 셀타워, 현재 주가

첫 번째로 아메리칸 타워(AMT)라는 회사를 추천합니다. AMT는 통신타워 임대사업을 주력으로 하고 있는데 현재 미국 전역에 걸쳐 약 4만 개 이상의 통신탑을 보유하고 있죠. 2019년 기준 전체 자산 규모는 60억 달러였으며 연매출은 11억 달러 수준이었습니다. 그리고 작년 3분기에만 2억 6천만 달러의 순이익을 기록했는데 이는 전년 동기 대비 24% 증가한 수치죠. 참고로 올해 예상 실적은 매출액 12억 9천만 달러, 영업이익 1억 7500만 달러, 순이익 1억 2500만 달러입니다. (매출액 대비 순이익 10% 정도네요)

AMT의 좋은 점은 캐시카우라고 불리는 통신사들과 주로 계약을 하고 있는데, 이 계약이 대부분 5년~10년이 넘는 장기계약이 많기 때문입니다. 필수재나 다름없는 통신기업과 계약하고 있고, 장기계약으로 인해 매출의 안정성 또한 넉넉하다. 이런 기업은 가격이 떨어지는 걸 보다가 줍줍 하는 것도 좋습니다. 최근 185달러까지(시가배당률 3.3%) 내려갔을 때 강한 반등을 보여줬습니다. 3% 대면 리츠 배당치고 높지 않은데, 강한 반등을 주는 것 자체가 이 기업의 퍼포먼스를 시장이 좋게 평가한다는 이야기겠죠.

 

2. 리얼티 인컴 (O)

다음으로 리얼티 인컴(O)이라는 부동산 투자신탁회사입니다. 28년간 배당금이 상승한, 한국인이 가장 사랑하는 리츠 배당주죠. 1969년 설립된 이래 50년 넘게 안정적인 수익을 창출하고 있고, 주요 임차인으로는 월마트, 세븐일레븐, 페덱스 등이 있으며 총 97개의 점포를 운영 중입니다. 리얼티인컴은 리테일, Industrial, 오피스, 농지 이렇게 4가지 타입의 상업용 건물에 투자를 하는데요, 수익 비율은 각각 83.9%, 10.9%, 3.5%, 1.7%로 리테일 건물이 압도적으로 많습니다. 리테일이 높아서 리스크라고 볼 수도 있지 않나요?라고 할 수 있겠죠. (리츠에서는 임차인 퀄리티와 사업 리스크는 반비례합니다.)

그런데 리테일에서도 분야가 굉장히 많고, 리얼티인컴의 현재 임차인은 달러트리, 월그린스, 월마트, 페덱스 등등 상권이 잘 잡힌 곳에 위치한 엉덩이가 무거운 아이들로 웬만하면 연장계약을 하고 이동을 안 합니다. 대부분의 임차인이 상장 대기업인 것 등의 이유로 코로나 사태에도 비교적 선방하며 훌륭한 현금흐름을 보여주었습니다. 특히 월세 없이 2.8년을 버틸 수 있다고 하니 대단하죠. 

 

3. 디지털 리얼티(DLR)

 

마지막으로 디지털 리얼티 트러스트(DLR)입니다. 데이터센터 및 인터넷 인프라 서비스 제공업체로서 아마존, 구글, 페이스북 등 대형 IT기업으로부터 장기계약을 체결하여 안정적인 수익을 확보하고 있습니다. (데이터센터 플랫폼 특성상 한 번 계약 시 장기계약이 이루어지고 변경이 자주 일어나지 않기 때문에 꾸준한 수익이 가능합니다. 또한 대기업과의 규모가 큰 게약을 주로 진행하기에 고객확보측면에서도 안정적입니다.)

최근 경쟁 사업자들을 인수하면서 데이터센터 개수로는 세계 최다를 자랑한다고 하네요.(현재 글로벌 점유율 9% 수준) 디지털 리얼티는 초기 비용이 많이 들고 개별 기업에 의존하는 '홀세일 방식'을 사용합니다. 그러나 최근 다양한 인수합병을 통해 이퀴닉스처럼 네트워크 기반으로 진출을 모색하고 있다고 하네요.

• 홀세일(Wholesale) : 소수의 고객사에게 공간을 대규모로 임대해 줌과 동시에 회선, 설비의 설치, 관리 및 운영에 대한 권한과 책임을 임차인에게 부여. (ex. 디지털리얼티)
• 리테일(Retail) : 사업자가 직접 회선과 설비를 설치, 관리하고 운영하면서 고객사에게 공간 또는 랙의 일부를 임대. (ex. 에퀴닉스) 

책임과 관리를 임차인에게 부여함으로써 비용을 절감할 수 있지만 그에 따라 고객에게 매력도 떨어지는 편이 단점입니다. 그러나 홀세일 방식이 마냥 나쁜 것은 아닙니다. 대규모로 계약하기 때문에 페이스북, 오라클, IBM 등 대기업과 주로 계약을 하고 이는 안정적으로 실적을 유지할 수 있게 하는 기반이 되죠.

그런데 왜 점유율 1등 에퀴닉스가 아니라 2등인 이 녀석을 들고 왔을까요? 그건 기업의 실적과 무관하게 주가가 많이 하락했기 때문입니다.

• 디지털리얼티 고점대비 -43% 하락(174$ → 98$)
• 에퀴닉스 고점대비 -26% 하락(884$ → 652$)

배당주로서도 매력적인 배당률 4.5%에 진입했기에 나쁘지 않은 상황입니다. 데이터센터 분야 자체는 장기적으로 우상향이 확실시되는 분야이니만큼 포트폴리오에 추가하는 것도 괜찮겠죠.

 

 

3. 백구의 생각

솔직히 백구의 생각에 지금 리츠를 투자하기 좋은 시기는 아닙니다. 금리 인상에 따라 부동산 대출자체가 크게 감소했으며, 부동산 시장의 큰손들이 투자여력을 줄였기 때문입니다. 또한 최근 달러 강세가 꺾이고 있고, 상대적으로 일본이 금리를 인상하면서 엔화강세론이 조금씩 고개를 들고 있죠. 

 

그러나 하락이 영원하진 않습니다. 특히 2023년은 부동산 가격 조정기일 가능성이 높다고 봐서 리츠 투자자들에게 기회가 될 것이라고 생각합니다. 이럴 때 현금흐름이 우량한 종목을 담아두면 좋겠죠. 

꼭 미국 리츠가 아니더라도 우리나라 리츠, 일본 리츠도 관심 있게 공부하면서 내년, 내후년동안 조금씩 비중을 늘려서 다양한 포트폴리오를 만들어보는 건 어떨까요?